房价降温在即 深圳恐成风险最高城市

近日，房价高涨一直是楼市话题，市场纷纷期待政府会想什么法子来为房价降温。比如央行等有关部委不断释放一些警示性信号，哪些城市更有可能发生较为明显的回调及如何甄别不同一线城市的风险，成为市场关心的热点问题。

沪深楼市狂歌劲舞

土地和住房供应紧张是驱动深圳房价上涨的因素之一，而上海住房供应紧缩的预期助力其房价上涨。

政策支持楼市，而中介场外配资推波助澜，刺激一线城市恐慌性购房甚至投机需求。春节前后，下调首付比例、降低交易环节契税和营业税、新增不动产抵扣增值税等政策带动商品房销售火爆。

尽管刺激政策已为避免一线房价暴涨而做出特殊安排，但一线城市供应稀缺，人口流入潜力巨大，且租金回报率逼近无风险利率带来投资性需求，且适逢传统交易旺季将至，政策加码扭转市场预期。

同时，一线城市商品房的金融属性也最强，投资性需求或被拉动。而部分中介公司、P2P、小额信贷等为购房者提供首付贷、过桥贷款等场外融资配资工具，降低购房者买房门槛，提高杠杆水平，在房价上涨时起到推波助澜的作用。

对深圳而言，股市财富效应更明显、限购更宽松，也是驱动房价快速上涨的重要因素。深圳聚集了很多私募、互联网和创业公司，去年上半年股市大涨，特别是中小板和创业板大涨，产生的财富效应和融集资金或用于购房，大幅推升房价。同时，深圳虽然实行限购，但落户比北京和上海难度小很多，且满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限都较短。

对上海而言，近期或存在控制入市不当而造成房荒燃爆需求，上海的高档住宅出现抢购潮，部分原因可能是房地产主管部门在两会前由于担忧上海楼市继续年底的放量大涨，试图通过控制高档房入市来拉低整体房价，但在刺激政策加上供给短缺点燃了上海高档房的购买热情。今年以来上海新建商品住宅批准上市量大幅下滑，且可售房源大多在远郊区，而成交却以内环内占主导。

狂歌劲舞恐难持续

一般而言，在市场预期房价快速上涨的情况下，楼市往往会超调，一段时间过后可能回落。

这是因为地产建筑周期长，在需求快速上升的情况下，需求只能通过存量房来满足，而且由于供应方预期房价进一步上涨而“握盘”，等待房价更高时出手，导致短期供应减少，进一步加剧房价上涨。

深圳投机新需求可能相对较多。比如，其租金回报率从去年初的2.5%左右大幅下滑至目前的1.6%左右。上海房价上涨较快，但其租金也上涨较快，不过租金回报率近期出现下降苗头，暗示泡沫风险可能上升。

总体而言，中国四大城市的租金回报率要低于纽约、东京，但一线城市中深圳的租金回报率最低，确实值得警惕。前面的分析亦显示，我国四大一线城市中，深圳相对房价风险较高。

政府或因地制宜出台抑制泡沫风险的政策，期待楼市轻歌曼舞。最近政府官员在多个场合表示关注一线房价过快上涨现象，可能出台政策防范泡沫风险，如规范市场交易，严厉打击场外配资等，目前过于饱满的信心或受到一定程度抑制。同时，造成房荒的人为控制入市举措或将消失，这将有助于房价的增速回归理性。