周四(8月11日)房屋最终由人居住,而购房人口数据决定者房价,通常购房人数饱和,楼市房价将迎来转折点,而报道称中国购房人口已基本见顶,楼市将迎来拐点?
最新报告称,从国际经验来看,楼市由升转跌的拐点与购房年龄人口拐点之间的关系并不明确,但与利率周期的顶部关系更为靠近。
报告比较各国楼市拐点与购房年龄人口拐点出现的先后关系,发现或前或后,并无普遍规律。因此,仅凭借购房年龄人口的变动不足以预测楼市拐点的出现时间。
机构认为,虽然购房年龄人口的确可能在长期内影响住宅价格的大趋势,但在短期,利率对住宅价格走势的影响更为直接,拐点往往在加息周期顶峰附近出现。
抽样调查发现,中国的购房年龄人口已经基本见顶,未来购房年龄人口数量下降的总体趋势不可避免。但是,从国际经验看,购房年龄人口数量的下降不会立刻引起房价下跌。然而,一旦未来央行政策转而进入加息周期,房地产市场的风险就可能会逐步水落石出。
房地产周期的国际比较
机构还对全球主要经济体房地产周期进行比较,发现繁荣期持续时间和回调期持续时间之间没有明显关联。中国的房地产繁荣期已持续21年,延续的时长超过全球主要经济体,房价累计涨幅约383%
除中国以外,全球其它主要经济体房地产繁荣期一般在7-16年,绝大部分经济体在13年左右,累计上涨幅度在96-881%之间,绝大多数经济体在150-250%;房地产市场回调期在2-18年之间,累计下跌幅度在5-62%之间。
与其他全球经济体不同,中国的房地产持续繁荣已超过21年,延续的时长突破了考察样本中的任何一个经济体;截至2015年,中国房价累计涨幅约383%,是样本中除中国香港和韩国两个亚洲经济体外涨幅最大的。
此外,机构总结不同类型房产周期中的表现。从价格波动幅度看,零售地产的涨跌幅通常小于写字楼的涨跌幅。此外,在楼市回调期,住宅价格见底时间可能早于商业地产。
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